Willkommen bei Schäfer immobilien bewertung
Von der Marktwertschätzung bis zum gerichtlich anerkannten Verkehrswertgutachten.
DIPL.-Sachverständiger Jens Schäfer

Bei uns erhalten Sie genau das richtige Gutachten für Ihr Vorhaben.

Von der einfachen Marktwertschätzung bis hin zum gerichtlich anerkannten Verkehrswertgutachten sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner.

Wertermittlungen und „Gutachten“ gibt es viele. Von der kostenlosen Internetbewertung bis zum überteuerten Gutachten finden Sie viele Angebote im Internet.

Wir sind Ihr Partner, wenn Sie eine Beratung vom Profi benötigen und ein Gutachten, das zu Ihnen passt.

Team

Arten von Gutachten

Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert bzw. der Marktwert einer Immobilie gibt den möglichen Kaufpreis einer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr an. Aufgrund der ständigen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt ist der Verkehrswert ein sehr punktueller Wert, der sich immer auf den Tag der Wertermittlung bezieht. So kann sich der Markt für vergleichbare Immobilien beispielsweise innerhalb von kurzer Zeit schnell ändern, weil sich entweder das Angebot oder die Nachfrage geändert haben. Das heißt, dass in diesem Fall der Verkehrswert entsprechend höher oder geringer sein kann.

Rechte & Belastungen

Nießbrauchrecht, Wohnungsrecht, Erbbaurecht, Leitungsrechte, Wegerechte, Bauvorschriften und auch der Denkmalschutz haben entsprechende Auswirkungen auf den Verkehrswert einer Immobilie, weil sie teilweise massive Einschränkungen der Eigentumsrechte der jeweiligen Eigentümer von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken darstellen.
Die Rechte und Belastungen sind durch eine Bewilligungsurkunde im Grundbuch oder im Baulastenverzeichnis eingetragen. Die Ermittlung der Wertermittlung der Rechte oder Belastungen ist Aufgabe qualifizierter Sachverständiger.

Beleihungswertgutachten

Für die Finanzierung einer Immobilie ist die Bewertung der Immobilie, die als Sicherheit für den Kredit dient, für das Kreditinstitut eine Grundlage zur Berechnung der Konditionen. Der Beleihungswert ist im Gegensatz zum Verkehrswert ein nachhaltiger Wert, der über die Dauer der Finanzierung mittelfristig bei einem Verkauf zu erzielen ist. Er ist dabei unabhängig von Marktschwankungen. Je höher der Beleihungswert, desto sicherer ist die Kreditvergabe für Bank. Deshalb sollte der Beleihungswert von qualifizierten Sachverständigen ermittelt werden.

Kurzbewertung / Marktwertschätzung

In manchen Fällen ist kein umfassendes Verkehrswertgutachten erforderlich. Doch auch eine Marktwertschätzung sollte von einer fundierten Stelle kommen. Unsere Kurzbewertungen sind ideal für Fälle in denen nicht zwingend ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten notwendig ist. Auch in diesen Fällen sollte aber unbedingt auch die Kompetenz eines erfahrenen Sachverständigen gegenüber einer oberflächlichen Bewertung vorgezogen werden.

Ankaufsberatung

Sie haben sich entschlossen eine Immobilie zu kaufen und sind auch schon fündig geworden? Sind Sie sich sicher, dass der Angebotspreis der Immobilie dem tatsächlichen Marktwert entspricht? Mit einer Bewertung durch einen erfahrenen Sachverständigen erhalten Sie bei einem Besichtigungstermin eine präzise Einschätzung zum Wert der Immobilie. Sie erhalten eine fundierte Auskunft dazu, wieviel Ihr Wunschobjekt tatsächlich wert ist. Auch für die anstehende Finanzierung oder für die Kaufpreisverhandlung ist die Expertise sinnvoll.

Verschiedene Verfahren

Der Verkehrswert (Marktwert) von Grundstücken besteht aus dem Bodenwert und bei bebauten Grundstücken zusätzlich aus dem Gebäudewert, ggf. kommt noch Zubehör hinzu (Aufwuchs etc.). Zur Ermittlung des Verkehrswerts sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 ImmoWertV).

Vergleichswertverfahren
Hier wird das zu bewertende Objekt direkt mit bereits verkauften gleichartigen Objekten verglichen. In der Praxis kommen solche Fälle regelmäßig bei Wohnungseigentum vor. Bodenwerte werden vom Gutachterausschuss aus den durchgeführten Verkäufen in Vergleichswertverfahren ermittelt und als lokale Bodenrichtwerte veröffentlicht.
Beim Vergleichsverfahren (§ 15 ImmoWertV) wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreise ermittelt.
Ertragswertverfahren
Hier wird davon ausgegangen, dass sich der Wert eines bebauten Grundstückes aus dem Ertrag errechnen lässt. Unterstellt man, dass ein Grundstückserwerber ein Grundstück unter Renditegesichtspunkten, d.h. als Geldanlage oder zum Gelderwerb kauft, ist dieser Ansatz nahe dem Grundstücksmarkt. Beim Ertragswertverfahren (§§ 17 – 20 ImmoWertV) wird der Überschuss der marktüblich erzielbaren Erträge über die Bewirtschaftungskosten ermittelt. Der auf den Wertermittlungsstichtag bezogene Barwert des über die Restnutzungsdauer erzielbaren Reinertrags, ergänzt um den Bodenwert, ergibt den Ertragswert des Grundstücks.
Sachwertverfahren
Hier orientiert sich der Wert an den Herstellungskosten einer Immobilie und damit anderen Herstellungswert. Er trifft keinerlei Aussage über die Rentabilität; er ist vielmehr eine Antwort der fiktiven Reproduktion.
Das Sachwertverfahren hat allerdings den Nachteil, dass es Markt- / Lageschwankungen nicht ausreichend berücksichtigt. Daher wird der errechnete Sachwert noch mit einem Korrekturfaktor (Sachwertfaktor) multipliziert, der die Marktlage widerspiegelt.

Anlässe für Gutachten

Bei einer Erbschaft oder einer Schenkung ist die Zahlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer an das Finanzamt fällig.  Der tatsächliche Marktwert weicht oftmals erheblich von der Wertermittlung des zuständigen Finanzamtes ab. Durch die Erstellung eines Verkehrswertgutachten durch einen qualifizierten Sachverständigen kann die Höhe der Steuerzahlung meist gesenkt werden.

Ein Ende der Partnerschaft ist schmerzhaft für alle Beteiligten. Die Bewertung von Immobilienvermögen innerhalb der Partnerschaft sollte deshalb keine weiteren Probleme verursachen. Wenn Immobilien zum Vermögen der Partner gehören, ist eine sachverständige Begutachtung von grundlegender Bedeutung. Bei der Aufteilung des Vermögens ist die Ermittlung des objektiven Verkehrswertes Grundvoraussetzung. Bei der Ermittlung des ehelichen Zugewinns muss zusätzlich die Entwicklung des Verkehrswertes und die exakte Abgrenzung der Wertermittlungsstichtage über die Dauer der Ehe ermittelt werden. Eine Immobilienbewertung durch einen professionellen Sachverständigen schafft eine klare Verhandlungsgrundlage für den Zugewinnausgleich und ermöglicht eine faire und einvernehmliche Aufteilung.

Sie möchten Ihrer Immobilie verkaufen, sind sich aber nicht sicher welchen Verkaufspreis Sie erzielen können? Durch die Erfahrung eines kompetenten Sachverständigen erfahren Sie den marktgerechten Preis Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage und der Beschaffenheit Ihrer Immobilie.  Das Gutachten stellt nebenbei eine sachliche Grundlage für die Kaufpreisverhandlungen dar.

Als Kaufinteressent bekommen Sie durch die richtige Bewertung der Immobilie Transparenz und Sicherheit.

Für die Aufnahme eines Kredits benötigt das Kreditinstitut Sicherheiten. Meist wird die zu finanzierende Immobilie als Sicherheit hinterlegt, indem Grundschulden auf die Immobilie eingetragen werden. Ein qualifizierter Immobiliengutachter ermittelt den Beleihungswert der als Sicherheit hinterlegten Immobilie, der während der Finanzierungslaufzeit mittelfristig zu erzielen ist, wenn der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen kann.

Die pauschale Berechnung des Grundbesitzwertes durch das Finanzamt (z.B. bei Betriebsauflösungen) kann vom tatsächlichen Marktwert erheblich abweichen. Es gibt allerdings die Möglichkeit, die Wertansätze der Steuerbehörde durch ein Verkehrswertgutachten mit spezifischerer Betrachtungsweise richtigzustellen. Um auf diese Weise die Erbschafts- oder Schenkungssteuer auf ein angemessenes Maß zu reduzieren, muss das Gutachten allerdings von qualifizierten Sachverständigen erstattet werden.

Bei Vormundschaft, Pflegschaft und gesetzlicher Betreuung muss sich der gerichtlich bestellte Vertreter gegenüber dem Gericht für seine Entscheidungen verantworten. Befinden sich Liegenschaften im Besitz der betreuten Person, muss deren Verwaltung oder Veräußerung marktgerechten Konditionen entsprechen. Der Nachweis erfolgt über ein entsprechendes gerichtlich verwertbares Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen und anerkannten Sachverständigen.

Bei der Bilanzierung von Unternehmen werden Immobilien im Anlagevermögen berücksichtigt, um den Buchwert des Anlagevermögens und den Vermögensaufbau zu prüfen. Dadurch, dass dies ein wichtiger Indikator für Investoren ist,  sollte die Immobilie von einem kompetenten Fachmann verlässlich bewertet werden.

Können Sie als Ihren Kredit nicht zurückzahlen, kommt es zur Veräußerung Ihrer Immobilie durch die Zwangsversteigerung. Bei Uneinigkeit  über die Nutzung der Immobilie innerhalb einer Erbengemeinschaft kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Grundlage für die Versteigerung ist dann ein Verkehrswertgutachten, das Auskunft über den Immobilienwert gibt.

Wir sind für Sie da!
schäfer immobilien bewertung
Jens Schäfer (MRICS)
Geisertstraße 6
75031 Eppingen
Tel.: 07262 – 610 33 33
info@schaefer-immobiliengutachter.de